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房屋有害氣體超標，承租人能否要求解除合同并退還租金？
作者：admin 瀏覽 發布時間 2022-12-03 09:34:33
江衛民訴南京宏陽房產經紀有限公司房屋租賃合同糾紛案
裁判摘要 出租人向承租人提供租賃物，應符合租賃用途。經營房屋租賃業務的出租人，應對室內空氣質量進行檢測、治理，使之符合國家有關環保標準。出租人如提供有害氣體超標的租賃房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租賃目的無法實現，承租人要求解除合同并退還租金等費用的，人民法院應予支持。
原告：江衛民，男，1996年7月15日出生，漢族，住江西省九江市都昌縣。
被告：南京宏陽房產經紀有限公司，住所地址：江蘇省南京市江寧區東山街道。
原告江衛民因與被告南京宏陽房產經紀有限公司（以下簡稱宏陽公司）發生房屋租賃合同糾紛，向江蘇省南京市江寧區人民法院提起訴訟。
原告江衛民訴稱：2021年3月，原告在被告宏陽公司處租賃了位于南京市江寧區津橋華府19幢206室A間房屋，并簽訂房屋租賃合同。合同約定，租金每月1100元，押一付三。其于簽約當日入住，入住后，感到全身不適，其懷孕的妻子亦生病。其即與宏陽公司協商換房或退租事宜，但宏陽公司一直不愿處理，無奈之下其于同年6月自費找到檢測機構對房屋的室內空氣質量進行檢測。檢測報告顯示，室內空氣中的甲醛值、總揮發性有機物值均超標�？紤]到妻子有孕在身，其不愿再住在該房屋內，但多次與宏陽公司協商退房無果。為了保護自身權益訴至法院，請求判令：1.解除原、被告之間的房屋租賃合同；2.判令被告立即退還其交納的各項費用合計6556元（具體明細為：2021年3月28日交納的租金3300元、物業管理費1056元、押金1100元、2021年5月16日交納的租金1100元）；3.被告承擔訴訟費用。事實和理由：其于被告宏陽公司辯稱：原告江衛民未按約定的時間交納租金，構成違約。被告在原告起訴后自行對室內有害氣體進行了檢測，結果未超標，故不同意原告的訴訟請求。
被告宏陽公司辯稱：原告江衛民未按約定時間交納租金，構成違約。被告在原告起訴后自行對室內有害氣體進行了檢測，并未超標，故不同意原告的訴訟請求。
江蘇省南京市江寧區人民法院一審查明：
被告宏陽公司從事房地產經紀、住房租賃等業務。2021年3月21日，宏陽公司（甲方）與原告江衛民（乙方）簽訂《房屋租賃合同》（編號000469）一份，約定甲方將位于南京市江寧區津橋華府小區19棟206室A間房屋出租給乙方使用，租期自2021年3月22日起至2022年7月15日止；租金每月1100元，押一付三，首期租金3300元于2021年3月22日支付，第二期租金3300元于同年5月15日支付，以此類推；甲方收取乙方保證金1100元，公共區域保潔、維修、寬帶、物業管理費1056元。合同還約定了其他內容。合同簽訂后，宏陽公司將房屋交給江衛民使用，江衛民支付租金3300元、物業管理費1056元、押金1100元，合計5456元，宏陽公司于2021年3月28日出具收據一份。2021年5月16日，江衛民又支付租金1100元。
2021年4月，江衛民妻子陳慧如（已懷孕）出現身體不適，至江蘇省人民醫院、東部戰區總醫院等醫療機構檢查，診斷為慢性腎小球腎炎。江衛民認為與室內甲醛超標有關，自行購買甲醛檢測試紙檢測，結果超標，故與宏陽公司業務員聯系要求退租。雙方協商中，宏陽公司工作人員韓鳳嚴于2021年6月1日聯系江衛民催繳第二期剩余租金，江衛民要求宏陽公司配合其找具有相應資質的機構進行甲醛檢測，韓鳳嚴回復“你租個房子還什么甲醛，有這條件你自己買房子住去唄”“我這還第一次聽說租房還有甲醛檢測的”“你愛住就住，不住晚上搬走，我下面找不在乎這些什么甲醛、乙醛的租客”。
與宏陽公司協商未果后，江衛民自行委托江蘇智然檢測有限公司（以下簡稱智然公司）對案涉房屋內的空氣質量進行檢測。2021年6月2日，智然公司上門采樣。2021年6月7日，智然公司出具（2021）蘇智監（室環）字第（202106090）號檢測報告，結果為甲醛檢測值0.213毫克/立方米，苯檢測值0.035毫克/立方米，甲苯檢測值0.062毫克/立方米，二甲苯檢測值0.085毫克/立方米，總揮發性有機物TVOC檢測值0.863毫克/立方米，甲醛、總揮發性有機物TVOC不合格。江衛民取得上述檢測報告后，搬出租賃房屋并告知宏陽公司，且將房門鑰匙郵寄交還宏陽公司。
另查明，根據國家質量監督檢驗檢疫總局、衛生部、國家環境保護總局聯合發布的《室內空氣質量標準》（GB/T18883-2002），室內空氣中的甲醛含量應小于等于0.10毫克/立方米，總揮發性有機物TVOC含量應小于等于0.60毫克/立方米。智然公司具有中國計量認證（CMA）證書（編號171012050167），具備相應環境與環保檢測資質。
再查明，2021年6月29日，江衛民就本案糾紛向法院提起訴訟，法院委托相關特邀調解組織進行了訴前調解，起訴狀副本、證據等材料由本院特邀調解組織于2021年7月3日送達宏陽公司。
審理中，宏陽公司陳述，案涉房屋于2017年即已裝修，雖裝修完成時并未檢測，但其在江衛民起訴后進行了檢測，室內空氣質量是合格的，并提交一份由智然公司出具的檢測報告[（2021）蘇智監（室環）字第（202111452）號]，采樣時間為2021年11月18日，結果中甲醛檢測值0.090毫克/立方米、總揮發性有機物TVOC檢測值0.424毫克/立方米，均符合國家標準。本院于2021年11月26日至智然公司就兩份檢測報告結果不一致問題進行調查。智然公司法定代表人高宇陳述，兩次檢測所用的儀器、檢測方法及標準均相同，但甲醛和總揮發性有機物TVOC的揮發量與溫度、濕度、密閉時間等環境因素有較大關系，兩份報告間隔近半年，有害物質也會隨時間揮發減少；從報告本身數值看，即便在冬天（揮發性會隨溫度降低），甲醛數值也接近國家標準上限。
江蘇省南京市江寧區人民法院一審認為：
出租人的核心義務是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物。出租人提供有害氣體超標的租賃房屋，侵害了承租人以安全健康為內容的人格權，致承租人的租賃目的無法實現，故相關房屋不得用于出租，已出租房屋亦無權收取租金，承租人有權要求解除合同并退還全部款項。
本案中，被告宏陽公司作為經營房屋租賃業務的企業，應主動對室內空氣質量進行檢測、治理，使之符合國家有關環保標準。在宏陽公司既未主動進行室內空氣質量檢測，又拒絕配合承租人進行空氣質量檢測的情況下，原告江衛民有權自行委托有資質的檢測機構進行檢測，宏陽公司無權以江衛民單方檢測為由拒絕承認檢測結果。根據江衛民提交的檢測報告，宏陽公司出租的房屋中甲醛、總揮發性有機物TVOC嚴重超標，可能致使用人受到嚴重健康損害。雖無確定的證據可以證明江衛民妻子的疾病由上述有害氣體引起，但也不能排除與有害氣體超標導致的免疫力減退等因素有關。宏陽公司雖也提供同一機構的檢測報告證明室內空氣質量符合標準，但其檢測時間在江衛民之后較久，根據氣體的揮發性質，相應有害氣體檢測值可能隨時間、溫度或通風、治理等情況逐漸減少，不能據此證明江衛民居住期間的空氣質量合格。且從第二份報告檢測值看，即便在間隔近半年、有害氣體揮發性較弱的冬天，甲醛數值也接近國家標準上限，亦佐證了第一份報告結論的正確性。
綜上，本案《房屋租賃合同》應予解除。原告江衛民要求解約的主張通過法院特邀調解組織送達起訴狀副本于2021年7月3日到達宏陽公司，故法院認定房屋租賃合同于當日解除。合同解除后，宏陽公司應退還江衛民支付的全部款項6556元。
據此，江蘇省南京市江寧區人民法院依照《中華人民共和國民法典》第三條、第五百六十三條第一款第四項、第五百六十五條第二款、第五百六十六條第一款、第二款、第七百零八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，于2021年12月7日判決如下：
一、原告江衛民與被告南京宏陽房產經紀有限公司之間的《房屋租賃合同》（編號000469）于2021年7月3日解除。
二、被告南京宏陽房產經紀有限公司于本判決發生法律效力之日起10日內返還原告江衛民租金4400元、物業費1056元、押金1100元，合計6556元。
一審判決后，宏陽公司不服，向南京市中級人民法院提起上訴。因宏陽公司經合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，江蘇省南京市中級人民法院于2022年2月17日裁定如下：
本案按上訴人南京宏陽房產經紀有限公司撤回上訴處理。一審判決自本裁定書送達之日起發生法律效力。
本裁定為終審裁定。
來源：《最高人民法院公報》2022年第11期
